商品房代理銷(xiāo)售合同糾紛的主要原因是什么?商品房代理銷(xiāo)售合同糾紛類(lèi)型及解決方法是什么? 微動(dòng)態(tài)
2023-06-19 10:00:23 來(lái)源：法律網(wǎng)
商品房代理銷(xiāo)售合同糾紛的主要原因是什么?
1、商品房的銷(xiāo)售模式改變了，比如他的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)改變了、房子合同與物業(yè)相關(guān)的合同混淆在一起了、售后包租問(wèn)題啊、還有就是代理銷(xiāo)售的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變。
2、房?jī)r(jià)上漲引發(fā)購(gòu)房人的不滿，房?jī)r(jià)下調(diào)使得許多人可能會(huì)反而會(huì)解除合同。
3、房地產(chǎn)的調(diào)控政策改變引發(fā)糾紛，要么就是沒(méi)有履行合同未交房，或者是買(mǎi)房人借貸買(mǎi)房時(shí)回避了許多條件。
商品房代理銷(xiāo)售合同糾紛類(lèi)型及解決方法是什么?
1、關(guān)于委托人的任意解除權(quán)問(wèn)題
商品房委托代理銷(xiāo)售合同性質(zhì)上屬于委托合同。根據(jù)《合同法》第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。有疑問(wèn)的是，商品房委托代理銷(xiāo)售合同中是否允許當(dāng)事人約定解除權(quán)的放棄
我們認(rèn)為，商品房委托代理銷(xiāo)售中，受托人往往已經(jīng)開(kāi)始了所涉樓盤(pán)的銷(xiāo)售處、銷(xiāo)售廣告等的設(shè)計(jì)與宣傳工作，有的為委托事務(wù)已經(jīng)投入大量的人力和物力來(lái)開(kāi)拓市場(chǎng)、聯(lián)系客戶。基于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，應(yīng)當(dāng)允許雙方以約定排除委托人的任意解除權(quán)。
2、關(guān)于溢價(jià)款問(wèn)題
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第28條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。當(dāng)事人如果在商品房委托代理銷(xiāo)售合同中約定受托人可以收取溢價(jià)款的，是否無(wú)效
雙方當(dāng)事人對(duì)溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)的約定系雙方共同的真實(shí)意思表示，不違反法律及法規(guī)，也不損害社會(huì)公共利益和第三人利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
3、關(guān)于可得利益的問(wèn)題
實(shí)踐中商品房委托代理銷(xiāo)售合同解除后，受托人主張可得利益的，實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：
觀點(diǎn)一認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房面積和現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算可得利益，予以支持;
觀點(diǎn)二認(rèn)為，受托人代理商品房銷(xiāo)售是否能夠獲得傭金尚受?chē)?guó)家政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)等多種因素影響，其以合同所約定的可銷(xiāo)售金額為依據(jù)主張可得利益不能成立;
觀點(diǎn)三認(rèn)為，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未進(jìn)行實(shí)際銷(xiāo)售，對(duì)可得利益由法院根據(jù)個(gè)案酌情處理。
